不動産に関する手続き

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遺産分割協議が確定すると、次に必要なのが相続財産(不動産や預貯金、動産等)の名義変更です。

期限が定められていないため、うっかり忘れないようにしましょう。

特に注意が必要なのが不動産の名義変更です。

不動産の名義変更

法務局で登記簿を閲覧すれば、誰でもその不動産の所有者や、担保が付いているかどうかを確認できます。

相続が起こった場合、被相続人名義の不動産登記簿を相続人名義に変える手続きをしなくてはなりません。

現金を引き出す必要のある銀行口座や換金する可能性の高い有価証券の名義変更は多くの方が行なわれると思いますが、不動産を分割せずに親からそのまま引き継ぐ場合には名義変更しなくても住み続ける・保有し続けることが可能ですが、名義変更しないうちに相続人に万が一のことがあった場合は、法定相続人が増え、財産の売却や分割を余儀なくされることも多くみられます。

 

後々のトラブルを避けるためにも必ず行いましょう。

不動産の名義変更の手続きの流れ

1.登記に必要な書類の収集

登記に必要な書類は、どのように遺産分割協議が行われたかによって異なります。

 

【(1)法定相続人が一人の場合または法定相続分で相続をする場合】

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 法定相続人の戸籍謄本
  • 法定相続人の住民票
  • 相続する不動産の固定資産税評価証明書

 

【(2)遺産分割協議で決めた割合で相続をする場合】

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
  • 法定相続人の戸籍謄本
  • 法定相続人の住民票
  • 相続する不動産の固定資産税評価証明書
  • 法定相続人の印鑑証明書
  • 遺産分割協議書

2.申請書の作成

登記の申請書を作成する場合の詳細は、状況によって複雑に変化しますので、司法書士に依頼する方が、正確かつ速やかに作成できるでしょう。

3.登記の申請

登記の申請に必要な書類をまとめ、相続する不動産を管轄の法務局に登記申請します。

提出した書類に不備がなければ1週間程で登記が完了し、不動産の名義が変更されたことになります。

4.登記の費用について

登記を申請する際には登録免許税の納付が必要になります。

登録免許税は固定資産税評価証明書に記載されている不動産の価格に1000分の4を乗じた額となります。

相続不動産の売却について

相続に関する不動産の相談で最も多いのが、相続した土地・建物を実際には使わないので売却したいというものです。

不動産の売却は、人生で何度も経験することではないため、より良い売却の方法、タイミング、特例の使い方など、ある程度専門家に相談して最低限の情報を把握した上で、実際の売却に進みましょう。

誰が相続するか決まっていない不動産を売却する場合

相続財産を未分割のまま売却する場合には、各相続人が法定相続分に基づいて共同で相続し、売却したものと考えられます。

この割合に基づいて売却代金等を按分し、それぞれが税金を計算して申告することになります。

現在その不動産に居住している人は居住用の特例が使えます。

なお、売却してしまうと法定相続分で各自が相続することに同意したと判断されます。

後に分割協議をして法定相続分と異なる割合で代金を分割することは原則的には認められませんのでご注意ください。

相続してすぐ売却するときの注意点

亡くなった人の自宅土地について小規模宅地の特例を使う場合には、相続税の申告期限(亡くなった日の10ヶ月後)までにその土地を売却すると、80%の減額が使えず、50%の減額になってしまうことがあります。

小規模宅地の特例は、土地の評価額を最大で80%減額するもので、実際にこの特例を使ったおかげで相続税が0になったというケースが良くあります。

配偶者がその土地を相続する場合には、いつ売却しても80%の減額がでます。

この制度の適用を受けるにはその他にも様々な要件を満たす必要がありますので、必ず専門家に確認してください。

優遇税制・取得費加算特例

「相続税の納税のための土地を売られた場合については譲渡税を安くする。」という趣旨の特例があります。売られた土地の相続税評価軽が1千万円で、売られた方が取得された遺産価額が1億円(内土地のみの遺産価額が8千万円)、相続税額が3千万円の場合には

 

平成26年12月31日までは
 3千万円÷1億円X8千万円=2千4百万円 までが非課税となります。

 

平成27年1月1日からは

 3千万円÷1億円×1千万円=3百万円になります。

 

ちなみに、相続税を現金により無事に納付が完了していても、相続があった後3年10カ月以内に売られた場合にはこの特例が適用でき、譲渡税の負担を軽減できます。

 

なお、相続税を物納された場合にも全額ではありせんが、この特例を適用できますものの平成27年1月1日以降は農地等についての相続税の納税猶予等の適用を受けている場合には、適用後の相続税額により判断することになります。

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